מרמלשטיין ואח' נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ ואח'

פסק דין

בפניי שתי תובענות מאוחדות, שעניינן זיקת הנאה לצורך גישה ומעבר בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 30170 וחלקה 111 בגוש 30171, שהזכויות בהם שייכות לתובעים בת"א 43640-05-12 (להלן – התובעים).

רקע

התובעים הם בעלי זכויות החכירה במקרקעין שעליהם מצויים שטחי מסחר ותחנת הדלק "עיר שלם" בצומת הרחובות פת, הרצוג וגולומב בירושלים, הידועים בספרי מינהל מקרקעי ישראל כחלקה 3 בגוש 30170 וחלקה 111 בגוש 30171 (להלן – מגרש תחנת הדלק). הנתבעות הן בעלות זכויות החכירה במגרש הגובל, הידוע בספרי מינהל מקרקעי ישראל כחלקות 1 ו-2 בשלמותן וחלק מחלקות 32, 33 ו- 122 בגוש 30171. מטיעוני הנתבעות עולה, כי הזכויות במקרקעין אלה נחלקות כך שנתבעת 1 (להלן – בזק), היא בעלת הזכויות בחלקות 1 ו-2 בגוש 30171 (להלן – מגרש בזק) ונתבעת 2 היא בעלת הזכויות ביתרת המקרקעין. במגרש בזק פעלה לאורך השנים מרכזיית טלפון.

בחודש דצמבר 1987 נחתם הסכם בין בזק לבין תובע 1, שבגדרו הותרה לבזק גישה קבועה דרך מגרש תחנת הדלק אל מגרש בזק. מנגד נאותה בזק להסכים לכל תוכנית בניין עיר ולבנייה בחלק מגרש תחנת הדלק הגובל בגבול הצפוני של מגרש בזק (להלן – ההסכם). משך שנים ארוכות פעלו הצדדים בהתאם להוראות ההסכם. זאת, אף שבפועל לא נרשמה זיקת ההנאה בספרי המקרקעין ואף לא בוצעה בנייה במגרש תחנת הדלק, משיקולי התובעים. כאשר החלה בזק מנהלת מגעים לבחינת האפשרות למכור את זכויותיה במגרש בזק לצדדים שלישיים, פעלו התובעים להגשת התביעה דנן.

במסגרת התביעה האזרחית שיזמו התובעים (ת"א 43640-05-12) התבקש בית המשפט להצהיר, כי זיקת ההנאה שהוענקה לבזק בהסכם היא זיקת הנאה אישית, שניתנה לבזק לצורך גישה למרכזיית הטלפונים, וכי בזק אינה רשאית להעבירה לצד שלישי כלשהו. לחלופין טענו התובעים, כי אם יימצא כי אין מדובר בזיקת הנאה אישית אלא בזיקת הנאה שניתנה לטובת מגרש בזק, הרי שעצם מכירת מגרש בזק לצד שלישי ושינוי השימוש שייעשה במגרש, מהווים שינוי נסיבות מהותי, המפקיע את זיקת ההנאה. כן התבקש בית המשפט להתיר לתובעים לפצל את סעדיהם.

בזק הגישה מצידה המרצת פתיחה (ה"פ 24553-07-12), שבגדרה התבקש סעד הצהרתי לפיו זיקת ההנאה שניתנה מכוח ההסכם היא זיקת הנאה לטובת המקרקעין, ולכן התובעים מחוייבים לפעול על פי ההסכם גם כלפי צד שלישי שיבוא בנעליה של בזק. לחלופין עתרה בזק לסעד הצהרתי, שלפיו זכות המעבר שהוענקה לה ניתנת להעברה לצדדים שלישיים, בפרט כיוון שזוהי דרך הגישה היחידה למגרש בזק.

בין לבין אף הציעו התובעים לרכוש את זכויותיה של בזק במגרשה. לטענת בזק, הצעתם הכספית של התובעים הייתה נמוכה באופן משמעותי מן ההצעות שהוצעו על-ידי צדדים שלישיים, ועמדה על סך של 20% ממחיר ההצעות הממוצע, ועל כן נדחתה.

במסגרת בירור התובענות המאוחדות בפניי, הסכימו הצדדים לוותר על חקירות המצהירים וסיכמו את טיעוניהם על יסוד החומר המצוי בתיק בית המשפט.

הוראות ההסכם

סעיף 1 בהסכם קובע, כי "בעל תחנת הדלק יאפשר לחברת בזק גישה קבועה דרך שטח תחנת הדלק אל מגרש המרכזיה", ובהמשך הובהר כי מדובר בגישה מרחוב פת, דרך שטח תחנת הדלק ואל שער הכניסה למרכזיה. כן מפרט סעיף 1 את מיקום שער הכניסה וגודלו, וקובע כי בזק היא שתפעל להקמתו על חשבונה. עוד נקבע בסעיף 1, כי הגדר הקיימת בין המגרשים תיהרס על-ידי בזק, וכי השטח בין הגדר הקיימת לבין החומה החדשה שתוקם ירוצף על ידי בזק, על חשבונה, ובהתאם לרשיון בניה שיוצא בידיה, אם יידרש הדבר. סעיף 2 בהסכם קובע, כי בזק תסכים לכל תוכנית בנין עיר ולבניה במגרש הגובל, לרבות בניית קיר תומך בצמוד לקיר קיים, לצורך הקמת חניון תת-קרקעי במגרש תחנת הדלק. בסעיף 3 נקבע, כי בזק "מסכימה בזאת ותסכים בעתיד לכל תוכנית בנין עיר ולבניה במגרש תחנת הדלק עיר שלם", ובפרט מוזכרת הקמת מבנה מסחרי דו-קומתי במגרש תחנת הדלק, שקיר אחד שלו יהיה צמוד לגבול בין המגרשים. בסעיף 4 להסכם נקבע כך:

"הנושאים שפורטו בסעיפים 1, 2, ו-3 לעיל יעוגנו בתוכנית בנין עיר שתוגן [צריך להיות - "שתוגש"; הח"מ] על ידי בעל תחנת הדלק לרשויות התכנון, ושתכלול בין השאר את הפרטים הבאים:

א. זכות מעבר בלתי מופרעת לחברת בזק דרך שטח התוכנית (משטח שיסומן בתשריט) אל שער הכניסה למרכזיה, ברכב וברגל, כולל הוראות בדבר רישום הזכות הנ"ל בספרי המקרקעין, על דרך של זיקת הנאה.

ב. הוראות בדבר הפיתוח שיבוצע בשטח הנ"ל שיאפשר מעבר רכב למגרש המרכזיה.

ג....".

הוראות ההסכם יוצרות מערכת של התחייבויות הדדיות בין הצדדים לו. תובע 1 העניק לבזק זכות מעבר קבועה במגרש תחנת הדלק, ובתמורה לכך התחייבה בזק לשתף עמו פעולה בקידום תוכנית בניין עיר שתאפשר את פיתוח מגרש תחנת הדלק, לרבות על דרך בניית חניון תת קרקעי והקמת מבנה מסחרי דו קומתי. כעולה מהוראת סעיף 4, כוונת הצדדים הייתה לרשום את זיקת ההנאה. אלא שכיוון שתוכנית בניין עיר לא קודמה, לא נרשמה בסופו של יום זיקת ההנאה בספרי המקרקעין.

זכות המעבר

השאלה העומדת בלב המחלוקת שבין הצדדים היא, האם זכות המעבר ניתנה לבזק באופן אישי, או האם זכות זו ניתנה לטובת מקרקעי בזק. אף שטיעונם של הצדדים באשר לטיבה של זכות המעבר התבסס על ההלכות הנוהגות ביחס לזיקת הנאה, שאלה מובחנת היא האם בנסיבות העניין התגבשה זכות המעבר כדי זיקת הנאה, שכן מדובר בעסקה שלא הושלמה ברישום. כפי שיפורט, סבורה אני כי התשובה לכך היא בשלילה. עם זאת, הפסיקה והחקיקה העוסקת בזיקת הנאה שעניינה זכות מעבר, מסייעות ומנחות גם בכל הנוגע לסיווגה של זכות המעבר ההסכמית, ולכך נפנה.

זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". זיקת הנאה גורעת מזכות הבעלות במקרקעין הכפופים ומרחיבה את זכות הבעלות במקרקעין הזכאים (ראו: ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן-חורין, פ"ד מה(3) 720, 732 (1991); להלן – עניין אסטרחאן). סעיף 92 בחוק המקרקעין קובע, כי זיקת הנאה יכול שתהא לטובת אדם ויכול שתהא לטובת המקרקעין. סעיף 95 קובע, כי כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת אדם, "אין בעלי הזיקה רשאים להעביר זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים". בעניין אסטרחאן נקבע, כי סיווגה של זיקת ההנאה ייעשה בהתאם לנסיבות הכרוכות בשימוש, לאופיו של השימוש וטיב השימוש במקרקעין הכפופים (שם, ע' 737). כאשר זיקת ההנאה משרתת את בעלי המקרקעין הזכאים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכויתיהם במקרקעין, תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת המקרקעין. לעומת זאת, כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, בלא קשר לזכויותיו במקרקעין, הרי שמדובר בזיקת הנאה אישית (ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש (2005), 522 (להלן – ויסמן); ע"א (תל-אביב) 7463-06-10 לוי נ' בן יעקב (פורסם במאגרים, 28.12.11)).

לגישת בזק, לשון ההסכם, המדברת בזכות "קבועה" ו"בלתי מופרעת", תומכת בסיווגה של זכות המעבר כזכות שניתנה לטובת המקרקעין ולא לטובת בזק באופן אישי. פרשנות זו אף מתחייבת, לשיטתה, מכך שזכות המעבר המוענקת בהסכם מנוסחת באופן גורף ובלתי מוגבל. כך, ההסכם אינו תוחם את זכות המעבר בזמן; אינו מסייגה בהתאם לאופי הפעילות במקרקעין הזכאים או הכפופים; אינו מכפיף את הזכות לזהות בעליהם של המגרשים; ואף מסדיר את רישומה של הזכות בספרי המקרקעין.